“直接”轉讓土地,增值稅如何繳?

來源:昌堯講稅 作者:馬昌堯 人氣: 發布時間:2019-06-20
摘要:土地轉讓在實際工作中也是非常普遍的一種現象,那么,不同時段取得的土地使用權,在轉讓時,如何繳納增值稅呢? 案例 不同時段取得的土地使用權如何繳納增值稅? 2019年10月,A公司直接轉讓一塊土地給B公司,面積100畝,該土地未進行前期開發,取得該土地時...
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  土地轉讓在實際工作中也是非常普遍的一種現象,那么,不同時段取得的土地使用權,在轉讓時,如何繳納增值稅呢?

  案例

  不同時段取得的土地使用權如何繳納增值稅?

  2019年10月,A公司直接轉讓一塊土地給B公司,面積100畝,該土地未進行前期開發,取得該土地時價款1000萬元,轉讓價為1800萬元。

  那么,土地轉讓如何繳納增值稅呢?

  政策依據

  根據《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)第三條規定,納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算繳納增值稅。

  政策解析

  一、如果該土地為2016年4月30日前取得的

  (一)如果A公司為一般納稅人

  一般計稅方法下

  A公司計算銷項稅額:1800÷(1+9%)×9%=148.62萬元

  簡易計稅方法下

  A公司計算銷項稅額:(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬元

  (二)如果A公司為小規模納稅人

  全額計稅方法下

  A公司計算銷項稅額:1800÷(1+5%)×5%=52.43萬元

  簡易計稅方法下

  A公司計算銷項稅額:(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬元

  根據以上政策我們分析得出,如果A公司取得的土地為2016年4月30日前取得的,既可以選擇一般計稅方法也可以選擇簡易計稅,當然,如果A公司為小規模納稅人,只能選擇全額或差額計稅。

  二、如果該土地為2016年4月30日后取得的

  (一)如果A公司為一般納稅人

  A公司計算銷項稅額:1800÷(1+9%)×9%=148.62萬元

  (二)如果A公司為小規模納稅人

  A公司計算銷項稅額:1800÷(1+5%)×5%=52.43萬元

  通過對營改增后相關政策的梳理,截止到目前,國家并未出臺針對土地使用權轉讓,計算銷售額能否扣除取得土地原價的相關規定。

  如:《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)相關規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

  國家稅務總局公告2016年第18號文也只是針對房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,并未規定轉讓土地使用權也可以扣除土地價款計算銷售額。

  因此,從目前的政策來看,2016年4月30日后取得的土地,轉讓時,計算銷項稅額,不得扣除取得土地的價款,應全額計算應稅銷售額。

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